<<新京报>>登载王云志律师代理的经典房产案例

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房产证“迟到”谁之过？

2006-11-24  来源： 新京报  记者：叶保秀  本期做客律师：王云志

「起因」

入住三年未拿到房产证

　　镜头一：开发商未取得楼栋大产权

　　2002年6月，陆先生购买了位于海淀区某项目的一套期房。开发商答应入住一年内办好各种产权手续。为此，双方在购房合同第15条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的365天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人应按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”同时，双方在购房合同的《补充协议》里还约定：“出卖人应与买受人共同办理房屋立契过户手续。”签约后，陆先生付清了全部房款67.5万元，并于2003年6月入住。

　　到2004年6月，约定办理产权的时间到了，但由于项目抵押方面的问题，开发商一直没能办理这套房所在楼栋的大产权，也没向业主提供房屋实测面积图，因此，陆先生无法办理房产证。因为这个原因，他也没去交契税等相关税费。

　　为尽快拿到产权证，陆先生经常去找开发商，先是口头催促其办理大产权，后来又多次发函书面催告，但开发商始终置之不理。

　　王云志律师：可按合同约定，要求开发商赔偿

　　本案是一起典型的因开发商责任导致购房人无法取得房产证的纠纷。解决此类纠纷的首要依据是双方签订的购房合同。

　　本案中陆先生与开发商所签购房合同文本采用的应是建设部2000版的《商品房买卖合同》示范文本，该版合同第15条是关于产权登记的约定。其中，对于因出卖人责任导致产权登记迟延的情形设计了两种可供选择的处理方式：一是买受人退房，出卖人退还房价款并按约定标准赔偿买受人损失；二是买受人不退房，出卖人按约定标准支付违约金。

　　如果双方约定的是第二种处理方式，并确定了按已付购房款5%计算的违约金标准，那么，本案中的陆先生就可以凭此合同并根据《合同法》有关规定，要求开发商继续履行产权登记的义务并赔偿违约金。

　　「对抗」

开发商不执行违约金赔偿判决

　　镜头二：违约金赔偿风波再起

　　在律师的指点下，陆先生于今年4月向北京市海淀区人民法院递交了起诉书。要求：1、开发商立即将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、开发商出具办理立契过户手续所需资料，协助陆先生办理房屋立契过户手续；3、要求开发商支付已付房款67.5万元的5%，即33775元为违约金。

　　但开发商却认为，合同约定的交房时间是2003年3月，陆先生的起诉期已过，于是以诉讼时效过期为由拒绝赔偿。

　　法院开庭审理后，于2006年7月20日作出一审判决，支持了陆先生的全部诉讼要求，要求开发商在7日内支付全部违约金。但开发商不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起了上诉。这使本来已有眉目的违约金赔偿风波再起。

　　王云志律师提示：诉讼时效应按实际交付时间算

　　诉讼时效是当事人在权利受到损害后，请求人民法院或仲裁机构保护该权利的时效期间，一般为2年。如果当事人超过诉讼时效提起诉讼或仲裁，将丧失胜诉权。因合同权利受损而请求保护的诉讼时效，从合同约定的履行期限届满之日起计算。

　　本案一审中，被告开发商企图将购房合同约定的交房时间与房屋实际交付使用时间混为一谈，按合同第15条，开发商应当从房屋实际交付使用的次日起365日内履行将需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，因此计算原告该项请求权诉讼时效的起始时间应在365日期满后。况且，合同中并没有约定取得房产证的具体期限。显然，陆先生的全部诉讼请求都不存在诉讼时效的法律障碍。

　　「结果」

二审法院驳回上诉维持原判

　　镜头三：开发商认为原告未交清税费

　　北京市第一中级人民法院依法组成合议庭审理了这一上诉案。开发商上诉称，陆先生没有交清契税等有关税费，而交纳税费是办理产权过户的前提条件，因此未办证的责任不全在自己，所以要求撤销一审判决，驳回陆先生的诉讼请求。陆先生则表示坚持一审判决。

　　2006年10月20日，法院作出终审判决，判定驳回上诉，维持原判。但到目前为止，陆先生还没拿到开发商应赔偿的3万多元违约金。

　　王云志律师提示：开发商不提供材料，业主无法交税

　　契税、公共维修基金等税费的交纳是购房人对有关单位应尽的法定义务。但在本案中，开发商一直未取得涉诉房屋所在楼栋的大产权，陆先生即使交纳了相关税费也无法申领产权证。况且，依照现行的税费征收流程，开发商未提供办理立契过户手续资料（包括房屋的实测面积和房价结算确认书）之前，陆先生是无法交纳相关税费的。因此，开发商不能以该理由减免其违约责任。

　　此外，开发商没有在生效判决的履行期内履行判定的义务，陆先生应及时向作出一审判决的北京市海淀区人民法院依法申请强制执行。